전세 월세 전환계산 알아두자
올해는 부동산 관련 정책이 많이 나와서 유독 기억에 남는 한해가 될 것 같습니다. 부동산 가격을 조정하겠다는 정부의 의지대로 과연 효과가 발휘되고 있는지는 모르겠으나 생각보다 후폭풍은 심각한 것 같은데요. 그중 하나가 바로 전세 품귀현상이 아닐까 싶습니다.
실거주 요건이 강화되면서 기존 전세 매물이 많이 없어지고 그에 따라 전세 가격도 많이 올랐습니다. 높아진 전세 가격에 매물 또한 찾기 힘들어 역으로 서민들이 힘든 상황이기도 한데요. 상황에 따라 전세 월세 전환계산을 통해 보증금과 월세 비중을 조절하여 거래가 이루어지기도 합니다.
임대인과 임차인의 입장이 다를 수밖에 없다 보니 전월세 수요 차이가 발생할 수밖에 없어요. 임대인 입장에서는 은행 금리가 낮은 상황에서 월세를 원하는 경우가 많고 반대로 임차인은 보증금을 더 내더라도 월세를 줄이고 싶죠. 물론 보증금이 적다면 월세를 많이 낼 수밖에 없겠지만요.
하지만 각자의 사정에 따라 전세 월세 전환계산을 통해 전세에서 월세로 혹은 월세에서 전세로 전환하는 경우가 생길 수 있으니 알아두면 좋을 것 같아요. 주택임대차보호법을 근거로 기준금리를 확인하여 계산할 수 있고 임대료 계산기를 이용하면 조금 더 편리한 것 같습니다.
저는 렌트홈이라는 홈페이지에서 전세 월세 전환계산을 하는데요. '임대료인상률계산' 이라는 메뉴를 이용해보세요. 현재 기준에서 한국은행 기준금리를 살펴보면 0.5%로 월차임전환시 산정률은 2%입니다. 전세 월세 전환계산을 하기 위해서는 기준금리에 2%를 더해 2.5%를 비율로 정해서 계산해 볼 수 있는데요.
예를 들면 보증금 4억에 월세 100만원에서 보증금을 2억으로 줄이면 월세를 얼마 받으면 될까요? 감소한 보증금 2억에 연 2.5%를 곱하면 연 5백이 되는데요. 12개월로 나누면 416,000원이 나오네요. 즉 2억에 1,416,000원으로 전세 월세 전환계산이 가능합니다.
반대로 월세를 전세로 전환하게 되면 공식이 조금 다릅니다. 월세에 12개월을 곱한 후 0.04를 나눠주고 현재 보증금에 더하면 전세 가격이 나오는데요. 예를 들면 보증금 1억에 전세 20만원인 경우 20만원에 12개월을 곱하면 240만원이 되고 여기에 0.04를 나눠주면 6천만원이 나오네요. 기존 보증금 1억을 더해 1억 6천만원으로 전세 비중을 높일 수 있습니다.
법으로 정해진 기준이기 때문에 위반하게 되면 과태료가 부과되고 세제혜택을 받고 있었다면 배제된다고 하니 알아두세요. 참고로 전월세 계약을 연장하고자 할 때 임대인은 계약 종료시점에서 2개월에서 6개월내로 임차인은 1개월 전까지 계약 연장여부를 협의해야 합니다.
현실적으로 전세보다는 월세를 선호하는 집주인이 많아지면서 전세매물이 없는데다가 기존 전세도 월세로 전환하는 케이스가 많아지고 있어요. 아무래도 전월세상한제로 인해 보증금 변동이 어려운 상황에서 임차인들은 월세보다 전세를 선호하는 경향이 많아 이해관계가 서로 다른 것 같습니다.
기존에는 전월세를 상승할 때 시장가격으로 터무니없이 조정하곤 했었는데 상승폭을 제한하니 임차인 입장에서 부담이 조금은 줄어든 것 같습니다. 반대로 임대인은 손해보는 입장일 수 있겠지만 결과적으로 새로 계약을 할 때 전세가격을 높게 책정하면서 임차인 입장에서도 부동산 계약이 쉽지만은 않겠네요.
게다가 2+2년으로 임대 계약을 정하면서 갱신청구권을 사용하는 경우가 많아 2년 후에는 매물 금액이 시장가로 형성될 수 있기 때문에 임대인, 임차인 모두 이에 대한 대비를 하고 있어야 할 것 같습니다. 이상 전세 월세 전환계산 방법을 설명해 보았는데요. 금액을 조정하고자 한다면 미리 계산해 보시기 바랍니다.